La fórmula (y por qué la bruta engaña)
La rentabilidad bruta es el punto de partida: (alquiler anual ÷ precio total de compra) × 100. Una plaza comprada por 15.000 € y alquilada por 80 €/mes (960 €/año) rinde un 6,4% bruto.
Esa cifra es la que ves en los anuncios — y es la que nunca cobrarás. La real es la neta, y para llegar a ella hay que restar tres bloques de costes.
Bloque 1: los gastos de compra (una sola vez)
- Impuestos de adquisición: en segunda mano, el ITP de tu comunidad autónoma (según la región, orientativamente entre el 6% y el 10%). En obra nueva comprada suelta a un promotor, IVA del 21% más AJD — ojo, más caro que la vivienda.
- Notaría, registro y gestoría: unos cientos de euros que, sobre un activo pequeño, pesan porcentualmente más que en un piso.
Estos gastos forman parte del precio total de compra: inclúyelos en el denominador de la fórmula o te estarás engañando desde el minuto uno.
Bloque 2: los gastos recurrentes (cada año)
IBI, cuota de comunidad, seguro si lo contratas y algo de mantenimiento. En un garaje son importes pequeños en absoluto, pero grandes en relativo: 300-500 € anuales de gastos fijos sobre 960 € de alquiler se comen un tercio de los ingresos. Es la trampa de los activos baratos: los gastos fijos no se encogen en proporción.
Bloque 3: los impuestos (la parte que casi nadie cuenta bien)
IRPF. Lo que ganas alquilando un garaje tributa como rendimiento de capital inmobiliario a tu tipo marginal, y — dato clave — sin la reducción que sí tiene el alquiler de vivienda habitual: esa ventaja fiscal no aplica a un garaje alquilado por separado. A cambio, puedes deducir los gastos del bloque 2, los intereses de financiación y la amortización de la construcción.
Y el IVA — la sorpresa. El alquiler de vivienda está exento de IVA, y un garaje alquilado junto con la vivienda hereda esa exención. Pero una plaza de garaje alquilada suelta, como negocio independiente, está sujeta a IVA: en principio toca repercutir el 21% al inquilino, darse de alta censal y presentar declaraciones periódicas. Muchísimos pequeños propietarios lo desconocen. No es un motivo para descartar la inversión — es un coste administrativo que debes conocer antes de entrar, y una pregunta obligada para tu asesor fiscal.
La palanca real: el precio de entrada
Aquí está la idea más importante de esta guía. El alquiler de una plaza lo fija el mercado de su zona: tú no puedes subirlo por decreto. La única variable que de verdad controlas es el precio al que compras.
La misma plaza, con el mismo alquiler de 80 €/mes: comprada a mercado por 15.000 € rinde un 6,4% bruto; adjudicada en subasta por 9.000 € (un descuento del 40%, nada raro en subastas de garajes con poca competencia), rinde un 10,7% bruto. Todos los gastos posteriores son idénticos — la diferencia de rentabilidad se decidió el día de la compra, no durante el alquiler.
Y los garajes son precisamente el activo donde las subastas brillan para el pequeño inversor: tickets bajos, fianza de cientos de euros (no de decenas de miles como en un piso), sin riesgo de ocupación y expedientes sencillos. Lo contamos a fondo en la guía de empezar con poco dinero.
Alquilar vs. revender: dos estrategias, el mismo chollo
Con una plaza bien comprada en subasta tienes dos salidas: revenderla a precio de mercado (flipping — beneficio rápido, y vuelta a empezar) o quedártela alquilada (renta recurrente sobre un coste de entrada bajo, que convierte ese 6-7% medio del mercado en un dígito doble para ti). No son excluyentes: muchos inversores alternan según el momento y la zona.
Los riesgos, sin maquillar
- Demanda hiperlocal: la rentabilidad media de España es irrelevante; importa tu calle. Zonas con aparcamiento libre fácil o exceso de garajes de obra nueva hunden alquiler y reventa.
- Regulación cambiante: políticas de movilidad, peatonalizaciones o nuevos desarrollos pueden mover la demanda en ambos sentidos.
- Comunidad y estatutos: revisa derramas aprobadas y si los estatutos limitan el alquiler a terceros.
- Vacantes e impagos: menores que en vivienda (el desalojo de un coche es incomparablemente más simple), pero existen; un mes vacío es un 8% de los ingresos del año.
Cómo encontrar la plaza con descuento
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Nota: esta guía es divulgativa y no constituye asesoramiento fiscal ni de inversión. Los porcentajes impositivos varían por comunidad autónoma y cambian con frecuencia: verifica la normativa vigente con un asesor antes de operar. Las cifras de los ejemplos son orientativas.