Cuánto hay que depositar: depende del régimen
Desde la reforma de la LO 1/2025 conviven dos regímenes en el Portal del BOE (guía completa de la reforma):
- Régimen antiguo (ejecuciones iniciadas antes del 3-4-2025): el clásico 5% del valor de subasta.
- Régimen nuevo (demandas ejecutivas desde el 3-4-2025): 10% en bienes muebles y 20% en inmuebles, con un mínimo de 1.000 €. El Letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir estos porcentajes según las circunstancias de la subasta.
Tres matices importantes:
- El porcentaje se calcula sobre el valor de subasta (el "tipo"), no sobre tu puja. En un piso del régimen nuevo con tipo de 200.000 €, la fianza son 40.000 € aunque pienses pujar 90.000 €.
- El anuncio de cada subasta indica su depósito: es además la señal más rápida para saber qué régimen le aplica.
- Otros organismos tienen reglas propias: en subastas administrativas (Hacienda, Seguridad Social) el porcentaje y el mecanismo pueden diferir. Comprueba siempre el edicto concreto.
Cómo se consigna
En el Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es) el proceso es electrónico:
- Te identificas con certificado digital o Cl@ve.
- Dentro de la subasta, solicitas participar: el portal realiza el cargo del depósito desde la cuenta bancaria que indiques (a través de la pasarela de la AEAT).
- Con el depósito constituido, ya puedes pujar durante los 20 días de subasta.
Cuándo se devuelve
- Si no ganas: al terminar la subasta, el portal ordena la devolución del depósito automáticamente. Suele tardar unos días en reflejarse en cuenta.
- Si ganas: tu depósito se queda como parte del precio, a cuenta del total que debes completar.
- Reserva de postura: al pujar puedes marcar que tu depósito quede en reserva por si el mejor postor falla; en ese caso no se te devuelve hasta que el remate se complete definitivamente (cuándo compensa).
Cuándo se pierde la fianza: la "quiebra de la subasta"
Si ganas la subasta y no consignas el resto del precio en plazo, la subasta "quiebra": pierdes el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución, y el bien puede adjudicarse al siguiente postor con reserva o volver a subastarse. El plazo para inmuebles es de 40 días en el régimen antiguo y de solo 20 días en el nuevo (contados automáticamente desde el cierre, sin que nadie te avise) — y en el nuevo lo que pierdes es hasta el 20% del tipo.
Por eso la regla de oro es: no pujes sin tener asegurada la financiación del 100% del precio (más impuestos y costes). En subastas no hay hipoteca "sobre la marcha": el plazo de pago es corto y los bancos tradicionales rara vez llegan a tiempo.
Planifica el coste total, no solo la puja
Al calcular cuánto puedes pujar, suma siempre: el precio de remate, los impuestos (ITP o IVA según el caso), las cargas subsistentes si las hay, los posibles costes de posesión y la reforma. La calculadora de inversión de BIDIA hace exactamente esa cuenta en cada ficha de subasta.
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Nota: esta guía es divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero. Porcentajes y plazos corresponden a la normativa general vigente; el edicto de cada subasta puede establecer condiciones específicas.