Por qué conviven dos regímenes
La reforma (LO 1/2025, de medidas de eficiencia del Servicio Público de Justicia) entró en vigor el 3 de abril de 2025, pero su disposición transitoria la limita a los procedimientos iniciados a partir de esa fecha. Como una ejecución tarda años en llegar a subasta, durante mucho tiempo verás en el Portal del BOE subastas de los dos mundos: las de ejecuciones antiguas se rigen por las reglas de siempre, y las de demandas posteriores al 3-4-2025, por las nuevas. El Portal celebra ambas y las condiciones concretas constan en cada anuncio: léelas siempre.
La tabla que debes guardar
| Aspecto | Régimen antiguo | Régimen nuevo (LO 1/2025) |
|---|---|---|
| Depósito para pujar | 5% del valor de subasta | 10% muebles · 20% inmuebles (mín. 1.000 €), modulable por el LAJ |
| Pujas | Públicas: ves la mejor postura y puedes mejorarla | Secretas: nadie ve nada hasta el cierre; puedes modificar tu puja (vale la última) |
| Duración | 20 días + prórrogas si hay pujas en la última hora (máx. 24 h) | 20 días improrrogables; no pueden cerrar en fin de semana, festivo nacional, Navidad (24-dic a 6-ene) ni agosto |
| Plazo de pago (inmuebles) | 40 días | 20 días desde el cierre, automático, sin requerimiento |
| Umbral general de adjudicación | 70% (por debajo, trámite especial) | 70% se mantiene; nuevos suelos: 50% general y 40% si la postura cubre toda la deuda |
| Subasta desierta | El ejecutante podía adjudicarse el bien | El ejecutante ya no puede; el ejecutado decide (alzar el embargo, presentar un tercero o pactar) |
| Cesión de remate | Había que reservársela al pujar | Automática por participar; por escrito y con plazo de 5 días |
Lo que más te afecta como postor
- Necesitas más liquidez para entrar: en un piso con tipo de 100.000 € del régimen nuevo, el depósito son 20.000 € (antes 5.000 €). El LAJ puede rebajarlo en subastas concretas — otra razón para leer el edicto.
- Se acabó el sniping… y el "ir viendo": con pujas secretas no sabrás si vas ganando. La estrategia correcta pasa a ser ofrecer de entrada tu máximo calculado — quien improvise, o se pasa o se queda corto. En caso de empate gana la puja anterior en el tiempo, así que tampoco conviene esperar al último día.
- Pagar en 20 días exige el dinero listo ANTES de pujar: la mitad de plazo que antes, y el reloj arranca solo, sin notificación.
- La quiebra duele el doble: si ganas y no pagas, pierdes ese 20% (en inmuebles). Y el remate solo pasa al siguiente postor con reserva si su puja más tu depósito perdido igualan tu remate.
Cómo saber qué régimen aplica a una subasta concreta
- Lo definitivo: la fecha de la demanda ejecutiva (procedimientos iniciados desde el 3-4-2025 → ley nueva). No siempre es visible, así que usa las señales del anuncio.
- Señales rápidas en el Portal: mira las condiciones de la subasta. Si el depósito indicado es el 5%, es régimen antiguo; si es el 10/20%, nuevo. Si el anuncio contempla prórrogas por pujas de última hora, es antiguo; si el cierre es improrrogable y las pujas no se muestran, nuevo.
- En caso de duda, consulta el edicto completo o pregunta al juzgado antes de consignar: el régimen cambia tu estrategia y tu necesidad de liquidez.
Qué significa para el mercado (nuestra lectura)
El depósito alto filtrará a los curiosos y a parte de los especuladores de quiebra — menos competencia en cada subasta nueva, lo que favorece a quien va con los deberes hechos. Las pujas secretas eliminan la subasta "de póker" y premian el análisis frío: saber cuánto vale de verdad el bien (valor de subasta, cargas) pesa más que nunca. Justo el trabajo que BIDIA te da hecho.
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Nota: esta guía es divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. Resumen elaborado a partir del texto de la LO 1/2025 y de análisis doctrinales publicados; la aplicación práctica de la reforma aún está asentándose en los juzgados — verifica siempre las condiciones del edicto concreto.