De dónde sale el valor de subasta
Depende del tipo de procedimiento:
- Ejecución hipotecaria: el tipo es el valor de tasación pactado en la escritura de hipoteca a estos efectos (con los mínimos legales sobre la tasación oficial, art. 682 LEC). Ojo: esa tasación puede tener 10 o 15 años — un piso tasado en pleno boom puede salir con un "valor de subasta" muy superior al mercado actual, o al revés.
- Ejecución ordinaria (embargos): un perito judicial tasa el bien (avalúo) y, sobre esa cifra, se descuentan las cargas anteriores que subsisten (art. 666 LEC). El resultado puede ser un tipo sorprendentemente bajo… porque el descuento de cargas ya está incorporado.
Ese segundo caso es una trampa clásica de lectura: un tipo de 30.000 € para un piso que "vale" 200.000 € no significa un chollo del 85%; puede significar que hay 170.000 € de cargas que asumirás tú.
Para qué sirve el tipo
- Fianza: el depósito para pujar se calcula sobre él (5% en el régimen antiguo; 10-20% en el nuevo — guía de la fianza).
- Umbrales de aprobación del remate: el famoso 70% en inmuebles se mide sobre el valor de subasta (qué pasa al ganar).
- Adjudicación al ejecutante cuando la subasta queda desierta: los porcentajes legales también se calculan sobre el tipo.
Valor de subasta ≠ valor de mercado
Son tres números distintos, y confundirlos cuesta dinero:
- Valor de subasta (tipo): la referencia legal del procedimiento.
- Valor de tasación: lo que un tasador estimó en algún momento (a veces coincide con el tipo, a veces no).
- Valor de mercado hoy: lo que pagaría un comprador real. Solo se estima con comparables actuales de la zona.
El descuento real de una subasta se mide contra el valor de mercado actual, nunca contra el tipo. Y a ese descuento hay que restarle las cargas subsistentes, los costes de posesión y la reforma.
Cómo lo calcula BIDIA
Para cada subasta, BIDIA muestra el tipo y la tasación oficiales y además calcula un valor estimado de mercado con datos oficiales de €/m² de la zona, del que deriva el descuento real estimado — la primera dimensión del nota de oportunidad. Así detectas de un vistazo tanto los chollos como los tipos engañosamente bajos.
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Nota: esta guía es divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero.