Filtros avanzados de BIDIA: qué hace cada uno y cuándo usarlo

Más de mil subastas y una sola tarde

Abres el listado de subastas y hay más de mil abiertas en toda España: pisos, garajes, naves, fincas, coches. Leerlas una a una es imposible, y tampoco hace falta. A ti te interesan diez, quizá veinte. Los filtros avanzados sirven para llegar a ellas en un par de minutos.

Están detrás del botón «Más filtros», tanto en el listado como en el mapa, y se reparten en once bloques. Esta guía los recorre en el mismo orden en que aparecen en pantalla, así que puedes leerla con el panel abierto al lado.

Tres detalles de manejo antes de entrar en materia:

• Los desplegables y las casillas actúan al instante. Los campos donde escribes una cifra o una fecha esperan a que pulses «Aplicar filtros».
• Cada filtro activo se convierte en una etiqueta bajo la barra. Se retira con una pulsación, y «Limpiar todo» deja el listado como al principio.
• Importes y fechas son gratuitos. Los otros nueve bloques forman parte de BIDIA Pro; con una cuenta gratuita se ven difuminados y con un candado.

La regla de oro: un filtro solo enseña lo que consta

Si solo vas a recordar una idea de esta guía, que sea esta. Pides viviendas de más de 80 m² y, como es lógico, desaparecen las de 60 m². Pero desaparecen también todas aquellas cuyo anuncio no dice cuánto miden, que son muchas.

Ocurre con cualquier dato: la ocupación, el año de construcción, la tasación, las cargas. Cada filtro recorta por dos lados, y con tres o cuatro a la vez el listado puede quedarse vacío sin que falten oportunidades. La forma sensata de trabajar es empezar con pocos filtros e ir afinando.

1. Importes

Para qué sirve: ajustar la búsqueda a tu presupuesto.

Son tres rangos en euros, cada uno con mínimo y máximo:

• Valor. El valor de subasta, la cifra oficial sobre la que se calculan el depósito y los porcentajes de adjudicación. No es el precio final ni lo que vale el inmueble en el mercado, pero es la mejor vara de medir para acotar por dinero.
• Tasación. La tasación que figura en el anuncio. Muchos anuncios no la publican y, por la regla de oro, quedan fuera al usar este rango.
• Puja. La puja mínima admitida: la cantidad con la que se puede abrir la subasta.

2. Fechas

Para qué sirve: organizar tu semana.

• Cierra en 24 h, 48 h o 7 días. Lo que está a punto de decidirse. Es muy útil para no perder de vista las subastas que ya sigues. Para estudiar una desde cero, en cambio, 24 horas rara vez alcanzan.
• Inicio desde. Subastas abiertas a partir de una fecha. Pon el día de tu última visita y verás solo las novedades.
• Cierra antes. Subastas que terminan, como muy tarde, el día que elijas.

3. Nota (0-10)

Para qué sirve: empezar por lo más prometedor.

La Nota condensa en una cifra lo interesante que parece una subasta. Tiene en cuenta el margen económico, los riesgos acreditados (ocupación, cargas que permanecen, cuotas de propiedad) y lo fácil que será vender después ese tipo de bien en esa zona.

Hay un matiz que la hace fiable: se ajusta según cuánta información existe. Una subasta cuyos documentos aún no se han podido analizar tiene la nota limitada aunque a primera vista parezca una ganga, porque no saber nunca puntúa igual que saber que todo está en orden.

Una nota alta quiere decir «esta merece que la estudies». No quiere decir «puja».

4. Ocupación

Para qué sirve: saber si, además de un inmueble, compras una espera.

Es el bloque con más opciones, y con razón: la ocupación es una de las dos variables que más dinero mueven en una subasta. Un piso vacío se puede reformar y vender en meses. Uno ocupado puede tardar entre seis y dieciocho meses en entregarse.

• Ocupación: libre, ocupada o no consta. Procede del anuncio y de los documentos del expediente. «No consta» es, con mucha diferencia, lo más habitual, y significa exactamente eso: nadie lo ha dicho. No equivale a «libre».
• Vivienda habitual. Si el anuncio indica que es la vivienda habitual del deudor. Cuando lo es, lo normal es que viva en ella y que los plazos hasta recibir las llaves se alarguen.
• Ocupación (detalle). Quién vive dentro. El deudor: el propietario que pierde la vivienda. Un inquilino: hay un contrato de alquiler que, en determinados casos, el comprador debe respetar. En precario: alguien que la usa sin contrato y sin pagar renta.
• Visitable. Subastas en cuyo anuncio consta que el inmueble se puede ver por dentro. Son pocas. Que no figure no impide pedirlo: la guía sobre visitar una vivienda antes de pujar explica cómo.
• Posible tanteo/retracto. Avisa de que otra persona podría tener preferencia de compra y quedarse el bien igualando tu precio: un inquilino con contrato, los demás copropietarios o un derecho inscrito en el Registro. Es orientativo. Según tu estrategia, te servirá para evitarlas o para mirarlas con más cuidado. El detalle está en la guía de tanteo y retracto.

5. Subasta y acreedor

Para qué sirve: saber quién vende y contra quién compites.

• Clase de subasta. Judicial: un juzgado vende el bien para pagar una deuda. Concursal: el bien pertenece a una empresa o a una persona en concurso de acreedores, con reglas distintas de las judiciales. Notarial: se celebra ante notario. Administrativa: la convoca Hacienda, la Seguridad Social u otra administración.
• Acreedor. Quién reclama la deuda: banco o fondo (entidades financieras y, en general, sociedades), administración pública o particular (personas y el resto de casos, como las comunidades de propietarios). La clasificación es automática, a partir del nombre que aparece en el anuncio, y las subastas sin acreedor identificado quedan fuera. Importa porque cada tipo de acreedor puja de manera distinta.
• Solo concursales. Un atajo para quedarse únicamente con las subastas de concursos.

6. Qué se vende

Para qué sirve: no llevarte medio piso creyendo que era entero.

No todas las subastas venden una propiedad completa. A veces sale la mitad de una vivienda, o una casa en la que otra persona conserva el derecho a vivir de por vida.

• Solo propiedades enteras (100 %). Únicamente las subastas en las que sabemos que se vende la propiedad completa. Es la opción más estricta y la recomendable para quien empieza.
• Solo partes de una propiedad. Subastas de una cuota: un tercio, la mitad. Suelen salir con más descuento, y a cambio se comparte la propiedad con otros dueños.
• Sin partes de una propiedad. Retira las cuotas, pero mantiene las subastas en las que el dato no consta, además de la nuda propiedad y el usufructo. Si buscas solo lo entero, la opción buena es la primera.
• % mínimo de la propiedad que se vende. Para afinar dentro de las cuotas: por ejemplo, ver solo aquellas en las que se vende al menos el 50 %.

7. Cargas

Para qué sirve: evitar deudas que vienen pegadas al inmueble.

Las cargas son las deudas inscritas sobre la finca. Unas se cancelan con la subasta; otras permanecen y las hereda quien compra.

• Sin cargas subsistentes. El filtro más exigente del panel. Solo pasan las subastas en las que BIDIA ha podido leer la nota o la certificación registral y no queda ninguna carga viva ni pendiente de comprobar. Si la documentación no está disponible, la subasta no aparece: preferimos quedarnos cortos antes que dar por limpia una que no lo es.
• Tipo de carga. El caso contrario: subastas en las que sí permanece una carga concreta, sea una hipoteca, un embargo, una afección fiscal o una servidumbre. Lo utilizan inversores con experiencia, que saben valorar esa carga y descontarla del precio.
• Cargas ≤ (€). Un tope de importe. Entran las subastas cuyo anuncio declara una cifra igual o inferior y aquellas cuyas cargas están comprobadas y no dejan nada vivo.

8. Inmueble

Para qué sirve: buscar como en un portal inmobiliario.

Superficie, habitaciones, baños, código postal, año de construcción y uso catastral (residencial, comercial, industrial, oficinas, almacén o garaje).

El año y el uso proceden del Catastro, de modo que solo funcionan en las subastas cuya referencia catastral hemos localizado. Habitaciones y baños constan en pocos anuncios: úsalos sabiendo que reducen mucho el listado.

9. Precio

Para qué sirve: encontrar descuento de verdad y saber cuánto dinero necesitas para participar.

• Descuento sobre tasación. Cuánto queda el valor de subasta por debajo de la tasación publicada. Solo entran subastas con tasación, y en muchas ambas cifras coinciden, por lo que el descuento es cero.
• Descuento sobre mercado. Compara el valor de subasta con nuestra estimación del valor de mercado en la zona. Es el filtro de precio más útil para localizar oportunidades. Recuerda que es una estimación estadística, no una tasación de ese inmueble concreto, y que el precio final lo deciden las pujas.
• Precio ≤ (€/m²). El valor de subasta dividido entre la superficie. Necesita que la superficie conste.
• Depósito ≤ (€). Filtra por el depósito necesario para participar, con el importe real que publica el Portal de Subastas. Si dispones de 3.000 €, escribe 3.000 y verás solo aquello en lo que puedes pujar hoy.
• Sin sujeción a tipo. Subastas sin puja mínima, que se pueden abrir con cualquier cantidad. Eso no significa que se adjudiquen por cualquier cantidad: con pujas muy bajas, la aprobación queda en manos del juzgado.

10. Datos

Para qué sirve: quedarte con las subastas mejor documentadas.

• Con referencia catastral. El inmueble está identificado en el Catastro. Son las subastas que muestran ubicación precisa, superficie y año de construcción.
• Con informe de análisis. Subastas que ya tienen preparado el informe de inversión.
• Un solo lote. Excluye los anuncios que reparten varios bienes en lotes. En ellos, datos como la deuda reclamada corresponden al conjunto y cuestan más de interpretar.

11. Oportunidad

Para qué sirve: no perder el tiempo donde el acreedor juega con ventaja.

• Solo con margen para particular. Cuando la deuda reclamada es alta, el acreedor puede pujar hasta cubrirla sin poner dinero nuevo, y competir con él resulta difícil. Este filtro conserva las subastas en las que la deuda queda por debajo de la mitad del valor de subasta (del 70 % si se trata de vivienda habitual). En anuncios con varios lotes se toma el valor conjunto.

• Sin pujas / Con pujas. Según indique el Portal de Subastas que alguien ha pujado o que todavía no lo ha hecho nadie. Una subasta sin pujas a pocos días del cierre puede estar pasando desapercibida. También puede tener un problema que otros ya han visto.

Cuatro combinaciones para empezar

Los filtros ganan cuando se combinan. Estos cuatro puntos de partida cubren las situaciones más habituales:

La segunda es el planteamiento de la guía para empezar con poco dinero. En la tercera, el orden importa: primero el descuento y después, ficha por ficha, la ocupación.

Tres tropiezos habituales

1. Acumular filtros hasta vaciar el listado. Es la regla de oro en acción. Cuando no salga nada, retira etiquetas de una en una hasta que vuelvan los resultados.
2. Leer «No consta» como «Libre». Lo primero es una incógnita; lo segundo, un dato.
3. Pujar por lo que dice un filtro. Los filtros ordenan el trabajo y ahorran horas de lectura. La decisión se toma con la ficha, los documentos y, si el importe lo justifica, el consejo de un profesional.

Que la búsqueda trabaje por ti

Cuando una combinación te resulte útil, guárdala con el botón «Guardar alerta», junto a «Buscar». Desde ese momento BIDIA te avisa por correo cuando se publica una subasta que encaja, sin que tengas que repetir la búsqueda. El plan gratuito incluye una alerta; con Pro puedes crear todas las que necesites.

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Nota: esta guía es divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. Los filtros se apoyan en datos extraídos automáticamente de los anuncios y documentos oficiales; antes de participar en una subasta, contrasta el expediente concreto.