1. La aprobación del remate
Ganar la puja no te hace propietario: primero el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) comprueba que la mejor postura alcanza los umbrales de la ley.
- En inmuebles, la referencia general es el 70% del valor de subasta (art. 670 LEC). Por encima, el remate se aprueba sin más trámite.
- Por debajo del 70% se abre un procedimiento especial: el deudor puede presentar a un tercero que mejore la postura y en último término el LAJ decide valorando las circunstancias. En el régimen nuevo (LO 1/2025) hay además suelos concretos: 50% con carácter general, o 40% si la postura basta para saldar toda la deuda; y la vivienda habitual del deudor tiene protección reforzada (70%, o el total de la deuda con un mínimo del 60%). Guía de la reforma.
El resultado es el decreto de aprobación del remate, que fija quién gana y por cuánto.
2. El pago: el plazo que manda (40 o 20 días)
Debes consignar la diferencia entre tu depósito y el precio total dentro del plazo legal: 40 días en subastas del régimen antiguo, y solo 20 días en las del régimen nuevo — contados automáticamente desde el cierre de la subasta, sin que el juzgado te requiera. No hay prórrogas cómodas ni financiación "sobre la marcha":
- Si pagas: sigue el proceso.
- Si no pagas: la subasta quiebra, pierdes el depósito y el bien puede pasar al siguiente postor con reserva (guía sobre la quiebra).
3. El decreto de adjudicación: tu título de propiedad
Consignado el precio, el LAJ dicta el decreto de adjudicación. Su testimonio es el título que te permite inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Junto a él se expide el mandamiento de cancelación de cargas: la orden de borrar la carga ejecutada y todas las posteriores (recuerda: las anteriores subsisten).
4. Impuestos y gastos
- ITP (inmuebles usados) o IVA+AJD según el caso, sobre el precio de adjudicación. El tipo depende de la comunidad autónoma.
- Inscripción registral: aranceles de registro (la escritura notarial no es necesaria: el decreto es título suficiente).
- Plusvalía municipal: corresponde al transmitente (el ejecutado), pero el inmueble puede quedar afecto si no la paga; conviene comprobarlo.
- Comunidad e IBI: el adquirente responde de determinadas anualidades pendientes; pide certificado de deudas de comunidad en cuanto puedas.
5. La tasación de costas y el destino del dinero
Con el precio consignado, el juzgado liquida qué se lleva cada uno: principal, intereses y costas del procedimiento (la tasación de costas). Si sobra dinero, el remanente sigue un orden legal de reparto (guía del sobrante).
6. La posesión: las llaves
El decreto te hace propietario, pero no te da las llaves. Si el inmueble está vacío o el ocupante lo entrega, listo. Si no, debes solicitar la entrega de la posesión al propio juzgado de la ejecución (art. 675 LEC), que puede acabar en lanzamiento. Todo el detalle, en la guía sobre viviendas ocupadas.
Cronología realista
Entre el cierre de la subasta y tener el inmueble inscrito y disponible pueden pasar de 2-3 meses (caso limpio) a más de un año (ocupación litigiosa o incidencias). Cuenta con ello al calcular la rentabilidad: cada mes de espera son gastos de financiación, IBI y comunidad.
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Nota: esta guía es divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Los plazos citados son los generales de la LEC; el edicto y las resoluciones de cada procedimiento mandan.