Tres noticias que se mezclan
Si has leído titulares sobre desahucios en 2026, es normal estar confundido. Este año se han juntado tres cosas distintas, y no todas siguen en pie:
| Norma | A quién protege | ¿Sigue vigente? |
|---|---|---|
| Moratoria hipotecaria (Ley 1/2013) | Al deudor que pierde su casa por no pagar la hipoteca, si su familia es vulnerable | ✅ Sí, hasta el 15 de mayo de 2028 |
| Escudo social (Real Decreto-ley 2/2026) | A inquilinos y ocupantes vulnerables | ❌ Derogado por el Congreso el 26 de febrero de 2026 |
| Decreto de vivienda (Real Decreto-ley 26/2026) | Desahucios hasta 2030 cuando demandaba quien compra viviendas por menos del 70 % de su tasación | ❌ Derogado el 2 de octubre de 2026, tras un día en vigor |
La confusión más habitual es pensar que, al caer los decretos, cayó también la moratoria hipotecaria. No es así: es una ley distinta, se prorrogó en 2024 por unanimidad y los decretos de 2026 no la tocaban.
Además sigue vigente la Ley de Vivienda (Ley 12/2023), que permite pausar unos meses cualquier desalojo de una familia vulnerable, como verás más abajo.
El caso que más pesa: el bloqueo hasta mayo de 2028
Cuándo se aplica. Tienen que darse estas cuatro cosas a la vez:
- La vivienda se subasta porque el deudor no pagó la hipoteca, ya sea en el juzgado o ante notario.
- Es su vivienda habitual, donde vive de verdad.
- El deudor es una persona, no una empresa.
- Su familia está en situación vulnerable.
Qué significa «vulnerable». No basta con pasarlo mal. La ley exige que se cumpla todo esto:
- Pertenecer a uno de estos grupos: familia numerosa, familia monoparental, hijos menores a cargo, alguien con discapacidad o dependencia, deudor en paro, víctima de violencia de género o mayor de 60 años.
- Ingresos de la familia de hasta tres veces el IPREM (más si hay discapacidad o hijos).
- Una cuota de hipoteca que se lleve más de la mitad de esos ingresos.
- Que su situación haya empeorado mucho en los últimos cuatro años.
- Que sea su única vivienda.
Qué te pasa a ti como comprador. La suspensión protege al deudor la compre quien la compre: el banco, un fondo o tú. Eres el dueño, pero no puedes entrar a vivir ni alquilarla hasta el 15 de mayo de 2028. Mientras tanto pagas la comunidad y el IBI.
No es automático. El deudor tiene que pedirlo y demostrarlo ante el juez o el notario, y puede hacerlo en cualquier momento antes del desalojo. Por eso, aunque se cumplan las tres primeras condiciones, muchas veces no llega a aplicarse.
El resto de casos: una pausa de unos meses
Desde la Ley de Vivienda de 2023, si en cualquier desalojo de una vivienda habitual hay una familia en situación vulnerable, el juez puede pedir un informe a los servicios sociales y pausar el desalojo:
- Hasta 2 meses si quien pide el desalojo es una persona.
- Hasta 4 meses si es una empresa o un gran propietario.
Esto afecta, por ejemplo, a las subastas de Hacienda o por embargos en las que sigue viviendo el antiguo dueño. Es un retraso con fecha de fin, no un bloqueo de años.
Según quién viva dentro
| Quién vive en la vivienda | Qué puedes esperar |
|---|---|
| Nadie | Te entregan las llaves tras la adjudicación. |
| El deudor, en una subasta por hipoteca, y es su casa | Si es vulnerable, puede quedarse hasta mayo de 2028. Si no, se pide la posesión; en las judiciales, al propio juzgado de la subasta. |
| El deudor, en una subasta judicial por otro motivo | Pides la posesión al juzgado de la subasta. Puede haber una pausa de 2 a 4 meses. |
| El deudor, en una subasta de Hacienda | Hacienda no entrega la posesión: tienes que ir a un juzgado civil con un juicio de desahucio. Más lento. |
| Un inquilino con contrato | Si lo firmó desde el 6 de marzo de 2019, puede seguir hasta cumplir 5 años de contrato (7 si el casero era una empresa), aunque no esté inscrito en ningún sitio. Si es anterior, normalmente se acaba con la subasta, salvo que estuviera inscrito en el Registro antes de la deuda que se ejecuta. |
| Alguien sin derecho sobre la vivienda (un familiar, una expareja, okupas) | Se le puede sacar, pero hace falta un procedimiento. Lo explicamos en la guía sobre cómo echar a los okupas. |
Si te adjudicas la vivienda en una subasta judicial, tienes un año para pedir la posesión dentro del mismo procedimiento. Es la vía más rápida y la explicamos en la guía sobre vivienda subastada ocupada.
Lo que muestran las subastas de ahora mismo
Hemos aplicado estas reglas a las 942 subastas de viviendas abiertas o a punto de abrir en el Portal de Subastas el 5 de octubre de 2026:
| Qué puede pasar con la entrega | Viviendas | % |
|---|---|---|
| Nadie puede frenarla | 33 | 3,5 % |
| Pausa posible de 2 a 4 meses | 455 | 48,3 % |
| Bloqueo posible hasta mayo de 2028 | 190 | 20,2 % |
| Alguien tiene derecho a quedarse | 20 | 2,1 % |
| Faltan datos para saberlo | 244 | 25,9 % |
Fuente: BIDIA, a partir del Portal de Subastas del BOE y los documentos de cada expediente. 942 viviendas en estado «Celebrándose» o «Próxima apertura» el 05/10/2026.
Dos lecturas rápidas. Una de cada cinco viviendas en subasta puede quedar bloqueada hasta 2028, así que no es un caso raro. Y en casi nueve de cada diez anuncios el juzgado no dice si alguien vive dentro, por lo que la mayoría de las «pausas posibles» son una incógnita, no una certeza.
Qué se puede saber antes de pujar (y qué no)
Desde el BOE sí se puede saber:
- Si la subasta es por una hipoteca, por un embargo o de Hacienda.
- Si el anuncio dice que es la vivienda habitual del deudor.
- Si el juzgado indica que está vacía, ocupada o que hay ocupantes con derecho a quedarse.
No se puede saber si el deudor es vulnerable: sus ingresos y su familia no se publican.
La clave está en darle la vuelta: aunque no podamos confirmar que el bloqueo vaya a ocurrir, sí podemos asegurar cuándo es imposible. Una subasta de Hacienda, un embargo, una vivienda que no es habitual o un deudor que es una empresa nunca pueden acabar bloqueados hasta 2028.
Cómo te ayuda BIDIA
En el panel de filtros, dentro de Ocupación, el filtro «¿Pueden retrasar la entrega?» clasifica cada vivienda en las cinco situaciones de la tabla anterior. Con la casilla «Sin bloqueos largos» quitas de una vez las que pueden quedar paradas años. Y en cada ficha verás el motivo concreto: por ejemplo, «Se subasta por una hipoteca y el BOE dice que es la vivienda habitual del deudor».
Lo calculamos con las leyes vigentes hoy. Si el Gobierno aprueba otra norma y el Congreso la convalida, actualizaremos el filtro y esta guía.
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Lo que puede cambiar
El Gobierno ha dicho que volverá a intentar la protección frente a desahucios hasta 2030, por decreto o como proyecto de ley. Si sale adelante tal y como estaba, afectaría sobre todo a quien compra viviendas muy por debajo de su tasación, que es justo lo que se busca en una subasta. Revisaremos esta guía en cuanto haya novedades.
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Nota: esta guía es divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. Recoge la normativa vigente el 5 de octubre de 2026: Ley 1/2013 (prorrogada por el Real Decreto-ley 1/2024) y Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Antes de pujar por una vivienda ocupada, consulta con un abogado.
